Nieuw Catalaans Burgerlijk Wetboek – deel 1

Het burgerlijk recht is in Spanje nationaal geregeld in de Código Civil. Sommige autonome regio´s, zoals Catalonië, kennen echter een eigen burgerlijk wetboek. Die lokale regels hebben voorrang boven het nationale ´BW´ in zaken die vallen onder de werkingssfeer van het lokale BW. Daarvoor is vereist dat de zaak een reële band heeft met het grondgebied of de burgers van die regio. In Catalonië is op 1 januari 2018 een nieuwe BW ingevoerd. Deze bijdrage beperkt zich tot de nieuwe regels voor koopovereenkomsten die worden aangegaan met betrekking tot in Catalonië gelegen onroerend goed.

De Spaanse Código Civil bevat een voor koopovereenkomsten inzake onroerend goed belangrijke figuur: de zogenaamde “arras”, neergelegd in artikel 1454 Código Civil. Kort gezegd komt het erop neer dat een door de koper gedane aanbetalingniet nog niet betekent dat partijen aan het contract vast zitten, tenzij zij dat uitdrukkelijk zouden afspreken. Partijen kunnen er dus nog onderuit, en de ´arras´ clausule bepaalt wat in zo´n geval heeft te gelden: als de koper er vanaf ziet, verliest hij zijn aanbetaling; als de verkoper er vanaf ziet, dient hij de koper een bedrag te betalen gelijk aan het dubbele van de aanbetaling.

Het nieuwe Catalaanse burgerlijk wetboek gaat uit van een ander systeem. Volgens de nieuwe regeling leidt het doen van een aanbetaling door de koper automatisch tot een recht op nakoming van de koopovereenkomst, en wel van beide partijen. Dit is wat voortaan van rechtswege geldt in alle gevallen waarin de woning op Catalaans grondgebied is gelegen, tenzij partijen afwijkende afspraken maken. Zo´n afwijking kan ook in de vorm van het van toepassing verklaren van het nationale BW, of juist door middel van het nadrukkelijk uitsluiten van het Catalaanse BW.

Aangezien de rechten en plichten van partijen doorgaans nadrukkelijk geregeld worden in onderhandse koopovereenkomsten, lijkt deze nieuwe regel van Catalaans BW vooral van belang in het eerste prille stadium van het aankoopproces. De fase waarin de koper een kleine aanbetaling doet om de woning te reserveren. Als de verkoper partij is bij die reserveringsovereenkomst – hetgeen nog wel eens de vraag is wanneer alles loopt via de makelaar- zal die aanbetaling, hoe gering ook, een bindende koopovereenkomst tot stand brengen. Dit is anders wanneer partijen in het reserveringsdocument nadrukkelijk andere afspraken maken. Het enkele feit dat het document vermeldt dat het een “reservering” is, zal waarschijnlijk onvoldoende zijn om als afwijking van de wet te worden aangemerkt.

Partijen kunnen nog altijd uitgaan van de oude ´arras´-regeling , maar dat moeten zij dat wel expliciet schriftelijk afspreken.

Het nieuwe Catalaanse BW introduceert meer nieuwe regelingen die van belang zijn voor kopers van onroerend goed in Catalonië. Die wijzigingen zullen in de volgende nieuwsbrieven worden besproken.

Mr M.H. Bressers – Bressers Law
Mr M.H. Bressers is Nederlands advocaat en Spaans abogado en is als zodanig ingeschreven bij de Orden van Advocaten te Den Haag én Barcelona.
Wilt u meer weten over ons kijk dan op onze website https://www.bresserslaw.com/nl