nieuwsbrief januari / Kompas Consulting / juridisch

SPAANSE WONING IN EEN ONDERNEMING

Veel Nederlanders overwegen om hun Spaanse woning in een Spaanse SL of Nederlandse BV te kopen of onder te brengen. Eén van de belangrijkste redenen is het behalen van een fiscaal voordeel in geval van overlijden. Hiervoor is deze constructie in de meeste gevallen echter af te raden.

Koop van de woning

Bij de aanschaf van een Spaanse woning door een particulier moet over de koopsom transmissiebelasting betaald worden. In nagenoeg geheel Spanje bedraagt deze 10% over de koopsom. In het geval een rechtspersoon een woning koopt, moet er BTW (IVA) over de koopsom betaald worden. In het geval van een woning bedraagt de BTW 10%. In het geval er een terrein of garage aangeschaft wordt is dat 21%. Over een garageplaats die als een geheel met de woning wordt aangeschaft wordt alleen 10% BTW betaald. Naast de BTW moet er in al deze gevallen ‘documentenbelasting’ (AJD) betaald worden die in het grootste gedeelte van Spanje 1,5% bedraagt. Een particulier betaalt deze belasting niet.

Kosten woning

Tijdens de duur dat de woning in bezit is, kan alleen in het geval de woning onderdeel is van een bedrijfsactiviteit de BTW teruggevorderd worden. In principe kunnen de verbruikskosten zelf en belastingen wel opgevoerd worden zodat de onderneming een verlies lijdt die een eventuele winst bij verkoop drukt. Normaal gesproken zal de ‘winst’ die daardoor behaald wordt niet opwegen tegen de kosten van het oprichten van de SL en de jaarlijkse kosten voor de boekhouding en aangiftes in Spanje.

Verkoop woning

Als er bij de verkoop van de woning winst gemaakt wordt (het verschil tussen de verkrijgings- en verkoopwaarde), dan moet er over de winst belasting betaald worden. Voor een particuliere niet-resident bedraagt het winstpercentage 19%. Voor een niet-residente onderneming 24%. In het geval de verkopende partij resident is, boven de 65 jaar oud is en de gezinswoning verkoopt, is er geen winstbelasting meer verschuldigd. In veel gevallen wordt er slechts een lage winstbelasting betaald en levert het opvoeren van de jaarlijkse verbruikskosten via een onderneming nauwelijks of geen voordeel op.

Een voorbeeld: In het geval er jaarlijks 5.000 euro aan kosten opgevoerd kunnen worden zou dat bij verkoop maximaal 19% (vermindering op de winstbelasting) opleveren, oftewel 950 euro. Dit bedrag is lager dan het bedrag dat jaarlijks gemiddeld aan boekhouding en overige BV gerelateerde kosten betaald moet worden.)

Vererving

In veel regio’s in Spanje bestaan tegenwoordig hoge kortingen op de te betalen erfbelasting. In het geval de woning de gezinswoning van de overledene was, kan iedere erfgenaam in eerste graad bovendien een extra korting van minimaal 122.000 euro krijgen. Deze korting wordt natuurlijk niet verleend indien de woning op naam van een onderneming staat. In het geval de woning een hoge waarde heeft en er bij overlijden toch erfbelasting betaald zou moeten worden, levert het feit dat de woning is ingebracht in een onderneming geen fiscaal voordeel op. Indien het aandelenkapitaal van deze onderneming bijvoorbeeld slechts 3.000 euro bedraagt, moet de onderneming wegens de fictiebepaling opgenomen in artikel 314 van de wet op Effectenmarkt (Ley de Mercado de Valores), gewaardeerd worden op de waarde van de woning -in het geval de onderneming geen feitelijke activiteit heeft anders dan het houden en exploiteren van het onroerende goed-, eventueel verminderd met de schulden van de onderneming. Hier bestaat tegenwoordig een uitgebreide controle op.

Bij iedere handeling bij de notaris moet de bestuurder de (notariële) UBO-verklaring overhandigen, waaruit blijkt wie de feitelijke eigenaar (fysiek persoon) achter de onderneming is. Deze notariële akte wordt geregistreerd bij de belastingdienst. Als na het verloop van een aantal jaar blijkt dat de onderneming andere eigenaren heeft, dan zijn de aandelen in de tussenliggende tijd op een ander overgegaan, middels verkoop, schenking of nalatenschap. Dan zijn deze tussenliggende handelingen alsnog belast. De Spaanse wetgeving stelt deze niet-aangegeven overdrachten gelijk aan fraude en heeft de mogelijkheid om een boete ter grootte van 100% over de te betalen belastingen over alle tussenliggende overdrachten te heffen.

De vermeende besparing op de erfbelasting is dus ook geen reden om een woning in een onderneming onder te brengen.

Wel in een onderneming

Er zijn een aantal gevallen waarin wel overwogen kan worden om de woning in een onderneming onder te brengen:

• In het geval de eigenaren een complexe vermogens- of familiesituatie hebben of een ingewikkelde estate-planing;
• Indien de woning meerdere eigenaren kent die misschien zelfs geen familie van elkaar zijn;
• Indien de woning zelf gebouwd wordt en eventueel de BTW van de bouwkosten teruggevorderd zou kunnen worden;
• Indien de woning bestemd is voor een feitelijke activiteit zoals de verhuur, waarmee niet bedoeld de incidentele verhuur.

Conclusie

Behoudens enkele uitzonderlijke situaties is het voor een familie die in Spanje een woning wil kopen niet aan te bevelen om deze in een Spaanse- of Nederlandse onderneming onder te brengen. Indien overwogen wordt om een onroerend goed in een onderneming onder te brengen is voorafgaand fiscaal advies absoluut noodzakelijk.