Eigendomsregister en ‘Catastro’

In Nederland staan alle onroerende goederen en de daarop gevestigde rechten ingeschreven in het kadaster. Iedere wijziging wordt verplicht in het kadaster ingeschreven. In het Nederlandse kadaster worden naast de eigenaar of vruchtgebruiker ook -onder meer- plattegronden van percelen en bebouwing geregistreerd. In Spanje is deze registratie gescheiden in twee verschillende registers: het eigendomsregister en het ‘Catastro’. 

Het eigendomsregister

In het eigendomsregister staat de eigendom van onroerende goederen geregistreerd. Een perceel en de zich daarop bevindende constructies worden beschreven, echter zonder tekeningen of coördinaten. Bij een bouw of verbouwing moet de nieuwbouw in het eigendomsregister ingeschreven worden. In het eigendomsregister kunnen alleen notariële, rechterlijke en documenten van de overheid worden geregistreerd.

Bij een overdracht worden de nieuwe eigenaren geregistreerd, en de titel op basis waarvan de eigendom is verkregen. Indien de eigenaar een fysiek persoon is en gehuwd, wordt de naam van de echtgenoot en het tussen hen geldende huwelijksregime ook vastgelegd. Een afschrift van de titel zelf wordt niet in het register bewaard. In Spanje is het register dan ook een register van ‘rechten’, daar waar het Nederlandse kadaster een register van ‘titels’ is.

Ook worden in het Spaanse eigendomsregister alle lasten die op een onroerend goed rusten vastgelegd, zoals hypotheken, beslagen en recht van overpad, maar ook of het onroerende goed nog als onderpand voor de belastingdienst dient voor de betaling van mogelijke toekomstige naheffingen van belastingen. Aangezien de belastingdienst bij een overdracht nog tot een periode van 5 jaar na de datum van het transport een naheffing kan sturen, staat het onroerende goed tot het verstrijken van die termijn garant voor die belastingbetaling. Dit wordt aangetekend in het register.

De gegevens in het eigendomsregister zijn openbaar. Eenieder kan een uittreksel van de gegevens van een onroerend goed opvragen, ‘nota simple’ geheten. Daarvoor moeten dan wel de registratiegegevens bekend zijn, aangezien onroerende zaken niet op straatnaam en huisnummer worden geregistreerd.

Het is niet verplicht om een overdracht in notariële akte in het eigendomsregister in te schrijven, maar natuurlijk wel noodzakelijk om jouw rechten ten opzichte van derden te beschermen. Het Spaanse eigendomsregister is een register volgens het ‘Duitse systeem’, ook wel ‘positief systeem’ genoemd. Dit betekent dat degene die in het eigendomsregister als eigenaar is ingeschreven altijd beschermd wordt. Óók als deze de eigendom verkregen had van iemand die later blijkt niet de eigenaar te zijn. Of indien een voorafgaande akte nietig zou worden verklaard. In dat geval blijft degene die te goeder trouw de eigendom verkregen heeft nog steeds de eigenaar. Het Nederlandse kadaster was tot voor kort volledig gebaseerd op het Franse systeem, waarbij in het geval de eigendom verkregen was van iemand die niet de eigenaar was, de eigendom weer teruggegeven moest worden aan de oorspronkelijke eigenaar. Rechterlijke uitspraken in de laatste jaren in Nederland duiden er echter op dat Nederland ook naar het Duitse systeem overgaat.

Het Catastro

Het Spaanse Catastro (dus niet te verwarren met het Nederlandse kadaster) is een fiscaal instituut en is afhankelijk van het Ministerie van Economie en Financiën. Geregistreerd worden de onroerende goederen met de eigenaren met als doel de belastingplichtige aan te wijzen. De over onroerende goederen te betalen belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting, is gebaseerd op onder meer de afmetingen van het terrein en van de constructies die zich op het terrein bevinden. Daarom worden de tekeningen met de beschrijvingen van de goederen door het Catastro bijgehouden en niet door het eigendomsregister. In het Catastro worden ook de waardes waarop de Spaanse belastingdienst zich baseert vastgelegd. De in het Catastro opgenomen gegevens van eigenaren en waardes van onroerende goederen zijn niet openbaar.

Discrepanties

Wegens het feit dat de oorsprong van beide Spaanse registers verschillend is, en het gebrek aan coördinatie tussen beide registers, komt het met regelmaat voor dat afmetingen van een perceel en de daarop gebouwde constructies in beide registers verschillen, en dus niet met elkaar overeenkomen. In veel gevallen kan de correctie met een rapport van een topograaf of architect worden doorgevoerd.

María Sánchez Moreno is notaris te Alicante. Zij is vice-voorzitter van de UINL werkgroep voor internationale betrekkingen (CAE) en afgevaardigde in de Europese werkgroep voor onroerend goed en EUFIDES, het Europese digitale platform voor het notariaat. Zij is co-auteur van het handboek ‘Sucesiones’ van de Universiteit van Valencia en co-auteur van het hoofdstuk Spanje van het Handboek Boedelafwikkeling, uitgegeven door de Universiteit van Groningen.
Wilt u meer weten over ons, kijk dan op onze website http://mariasanchezmoreno.com/